Le marché premium suisse se différencie – par emplacement, par altitude, par cadre juridique. Saint-Moritz à CHF 52'000/m² (global #1), la Pfnüselküste devance la Goldküste, le Tessin inverse la tendance. La réglementation redéfinit les règles du jeu.
Saint-Moritz CHF 52'000/m² – emplacement résidentiel le plus cher au monde (UBS Luxury Property Focus 2026). La Pfnüselküste dépasse la Goldküste : Kilchberg (~CHF 35'000/m², prix d'offre E&V) devant Küsnacht (~CHF 30'000/m², portails). Le Tessin est la seule région à risque vendeur (–1,9 % MFI en glissement annuel). Dans le même temps, un double choc réglementaire – valeur locative supprimée, Lex Koller en consultation – définit l'agenda stratégique pour H2 2026.
Le premier semestre 2026 confirme la thèse centrale du rapport annuel : le marché suisse off-market reste structurellement robuste. L'évolution déterminante est cependant la différenciation – pas l'homogénéité. Les montagnes se découplent des emplacements lacustres, la Pfnüselküste dépasse la Goldküste, le Tessin va à contre-courant de la tendance nationale. Et la réglementation commence à rediriger les flux de demande.
Le marché luxe national progresse modérément (+3 % 2025, UBS), mais les stations de montagne +6 % – et ~+40 % sur 5 ans. Le découplage entre adresses urbaines et alpines est structurel, pas cyclique. Source : UBS Luxury Property Focus 2026.
Kilchberg (rive gauche du lac de Zurich) est coté ~CHF 35'000/m² au niveau des prix d'offre – Küsnacht (rive droite, Goldküste) ~CHF 30'000/m². Un glissement silencieux non encore reflété dans le rapport annuel. Sources : E&V, données de portails H1 2026 (prix d'offre).
–1,9 % MFI, –2,6 % PPE en glissement annuel. Le canton est la seule région avec une correction de prix mesurable – pertinent pour les détenteurs existants mais aussi pour les acheteurs à contre-courant. Sources : IAZI, données cantonales mars 2026.
La suppression de la valeur locative (effective ~2029) et la consultation Lex Koller établissent de nouveaux paramètres pour les résidences secondaires et les acheteurs internationaux. Ceux qui ont une clarté juridique aujourd'hui agissent avec un avantage informationnel. Sources : admin.ch/dff, admin.ch/dfjp.
Les family offices détiennent ~18 % d'allocation immobilière dans le monde (plus élevée de toutes les classes d'actifs) – 99 % privilégient le résidentiel, 69 % attendent une augmentation des flux de capitaux internationaux vers la Suisse. Source : EY Swiss Real Estate 2026.
Le BOMPI est un index propriétaire de Beherzig Realty AG. Il mesure la prime de prix médiane que les acheteurs HNWI paient pour des biens premium négociés discrètement en Suisse par rapport à des biens comparables commercialisés publiquement. Base de données : n≈180+ transactions accompagnées depuis 2024. Valeur actuelle : +18,5 % (T2 2026, segment premium). L'index ne prétend pas être représentatif du marché global.
« Acheter off-market signifie payer une prime – et acheter néanmoins à meilleure valeur, car on comprend le vrai prix de marché sans pression des enchères. »
Pour contextualiser : les sources publiquement disponibles (Sotheby's/Ginesta) estiment qu'environ un quart des transactions suisses sont traitées discrètement. Le chiffre propre à Beherzig (45 %) se réfère au segment premium que nous accompagnons – la part plus élevée s'explique par notre spécialisation dans les mandats HNWI, et non par une différence structurelle du marché. Référence externe : Sotheby's International Realty, via Ginesta.
Les valeurs UBS se réfèrent aux données de transactions du segment luxe (fin 2025) ; les valeurs de portails et E&V sont des prix d'offre H1 2026. Les prix d'offre dépassent généralement les prix de transaction de 5–15 %.
| Rang | Emplacement | Région | CHF/m² | Type | Source |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Moritz | Engadine / GR | 52'000 | Transaction | UBS Luxury 2026 |
| 2 | Gstaad / Saanen | Saanenland / BE | 45'000 | Transaction | UBS Luxury 2026 |
| 3 | Verbier | Valais / VS | 45'000 | Transaction | UBS Luxury 2026 |
| 4 | Cologny | Région Lac Léman / GE | 43'000 | Transaction | UBS Luxury 2026 |
| 5 | Küsnacht | Goldküste / ZH | 37'000 | Transaction | UBS Luxury 2026 |
| 6 | Kilchberg | Pfnüselküste / ZH | ~35'000 | Offre | E&V, H1 2026 |
| 7 | Walchwil | Lac de Zoug / ZG | 20'468 | Offre | Portails, H1 2026 |
| 8 | Zermatt | Mattertal / VS | ~19'832 | Offre | Portails, H1 2026 |
| 9 | Lugano / Collina d'Oro | Tessin (contre-tendance) | 10'465 | Médiane | Portails, H1 2026 |
| 10 | Crans-Montana | Valais / VS | 8'822 / 17'106 | Moy / Prestige | Portails, H1 2026 |
Six régions, six caractères. Le découplage – le leitmotiv de ce rapport de mi-année – s'y manifeste avec le plus d'évidence.
La Pfnüselküste (rive gauche, communes Kilchberg, Rüschlikon, Thalwil) dépasse au niveau des prix d'offre la traditionnelle Goldküste (rive droite, Küsnacht, Zollikon, Erlenbach). Kilchberg est coté environ CHF 35'000/m² (E&V), Küsnacht environ CHF 30'000/m² (portails). Ces prix d'offre sont inférieurs à la valeur UBS segment luxe (Küsnacht CHF 37'000/m²), qui capture des transactions ultra-haut de gamme. La tendance n'en est pas moins claire : la rive gauche gagne en attractivité relative.
Perspectives : La Pfnüselküste devrait maintenir sa force relative tant que les liaisons de pendulaire vers Zurich restent comparables. Part off-market dans le segment : supérieure à la moyenne (données propriétaires).
Saint-Moritz arrive en tête du classement mondial du luxe – devant Monaco et Aspen. Au sein de la commune, une différenciation par micro-emplacement est visible : le versant Suvretta (CHF 40'000+/m²) et la Via Arona diffèrent du centre du village. UBS signale les Grisons dans son baromètre de surchauffe – un signal pour les acheteurs éclairés d'examiner la qualité du micro-emplacement avec une rigueur particulière.
Perspectives : Saint-Moritz reste le leader des prix. Le signal de surchauffe pour GR implique une diligence raisonnable accrue, sans forcément indiquer un potentiel de correction dans le segment ultra-luxe.
Gstaad (commune de Saanen) tient CHF 45'000/m² dans le segment luxe – à égalité avec Verbier, juste derrière Saint-Moritz. Le Saanenland se distingue par un statut Lex Koller comparativement détendu (pas de contingentement comme en Valais) et une clientèle internationale au-dessus de la moyenne bénéficiant des avantages de domicile.
Perspectives : Demande stable de la clientèle UHNWI de base. La pénurie d'offres au-dessus de CHF 20 millions reste structurelle.
Cologny (Genève) est l'équivalent suisse de Mayfair – forte concentration de diplomates et directeurs financiers, aucun signal de surchauffe dans le moniteur UBS. Le bassin lémanique bénéficie de l'imposition forfaitaire (le canton de Genève l'accepte, contrairement à Zurich) et de la proximité frontalière avec l'UE pour les acheteurs internationaux.
Perspectives : Structurellement stable. L'imposition forfaitaire rend Genève plus attractive que Zurich pour les nouveaux arrivants – un avantage locatif non directement affecté par la consultation sur la Lex Koller.
Le Valais offre trois caractères : Verbier comme destination ultra-luxe (CHF 45'000/m², bien sous contingent Lex Koller), Zermatt comme marque de montagne iconique (~CHF 19'832/m² offre, zone sans voitures comme USP), Crans-Montana comme value play avec potentiel prestige (jusqu'à CHF 17'106/m² segment prestige). Les contingents Lex Koller en Valais restent un facteur limitant pour les acheteurs de résidences de vacances.
Perspectives : Verbier reste soutenu par la rareté. Crans-Montana est le point d'entrée le plus attractif sur le marché alpin en dessous de CHF 5 millions.
Le Tessin est la seule région à risque vendeur du marché premium suisse. La correction des prix est statistiquement significative et mesurable pour le deuxième trimestre consécutif. Lugano/Collina d'Oro résiste mieux que la moyenne cantonale (médiane CHF 10'465/m², portails), mais la tendance est négative. Sources : IAZI, statistiques cantonales TI, mars 2026.
La correction ouvre une fenêtre pour les acheteurs à contre-courant – en particulier pour les biens adaptés à l'imposition forfaitaire dans le canton. L'imposition forfaitaire reste active au Tessin (contrairement à ZH, SH, AR, BL, BS).
Perspectives : La contre-tendance devrait se maintenir jusqu'au T3 2026. À long terme, l'argument climatique plaide pour la région. À court et moyen terme, une sélectivité accrue est recommandée.
Nous vous accompagnons discrètement – du premier contact à la signature, sans mise en marché publique.
Demander votre analyse maintenantTrois profils d'acheteurs dominent le segment off-market premium suisse au H1 2026. Ils diffèrent par leur motivation, leur horizon temporel et leur exposition réglementaire. Quiz personnalité : quel profil vous correspond ?
Les family offices détiennent ~18 % de leur portefeuille en immobilier – le plus élevé de toutes les classes d'actifs (EY 2026). 69 % attendent une augmentation des flux de capitaux internationaux vers la Suisse. Motivation principale : préservation du capital, protection contre l'inflation, discrétion. Exposition réglementaire : faible (la Lex Koller ne s'applique pas directement tant que la résidence en Suisse est maintenue).
Demander un briefing marché →98 % des personnes interrogées dans l'étude EY trouvent la Suisse attractive comme marché immobilier. L'imposition forfaitaire (cantons VS, TI, GR particulièrement attractifs) et la qualité de vie sont des facteurs d'attraction décisifs. Exposition réglementaire : élevée – la consultation Lex Koller est directement pertinente pour les ressortissants de pays tiers sans domicile suisse.
Demander une vérification Lex Koller →L'initiative des Jeunes socialistes sur les droits de succession a été clairement rejetée avec 78,3 % de non (30.11.2025). Les acheteurs NextGen disposent actuellement d'une plus grande sécurité de planification. Schwyz et Obwald restent des cantons sans impôt sur les successions – un argument de localisation qui entre de plus en plus dans les décisions d'achat. L'accès off-market est souvent la seule voie vers des biens en dessous du niveau du marché pour ce groupe d'acheteurs.
Créer un profil de recherche →La réglementation est devenue en 2026 un moteur de prix indépendant et un directeur de la demande. Ceux qui connaissent les quatre développements actuels agissent avec un avantage informationnel.
| Thème | Statut | Date | Impact |
|---|---|---|---|
| Suppression valeur locative | Approuvé (57,7 % de Oui) | 28.09.2025 | Déduction intérêts hypothécaires supprimée ; impôt objet résidences secondaires possible dès ~2029 |
| Renforcement Lex Koller | Consultation en cours | Depuis 15.04.2026 | Ressortissants pays tiers : autorisation potentielle même résidence principale ; logements vacances plus restrictifs |
| Initiative Jeunes socialistes droits de succession | Rejetée (78,3 % de Non) | 30.11.2025 | Sécurité de planification pour successions ; SZ/OW reste canton sans impôt |
| Imposition forfaitaire | Active (variance cantonale) | Base 2026 : CHF 434'700 | VS/TI/GR attractifs ; supprimée dans ZH/SH/AR/BL/BS |
La votation populaire du 28 septembre 2025 (57,7 % de Oui) supprime la valeur locative. Effective environ 2029. En contrepartie, la déduction des intérêts hypothécaires est largement supprimée. Les cantons de villégiature ont la possibilité d'instaurer un impôt cantonal sur les résidences secondaires – particulièrement pertinent pour les propriétaires en VS, GR et TI. Droit immobilier suisse →
Depuis le 15 avril 2026, une consultation sur le renforcement de la Lex Koller est en cours. Les ressortissants de pays tiers auraient besoin d'autorisations même pour les résidences principales ; l'acquisition de logements de vacances serait plus restrictive. À la date de clôture de la rédaction (juillet 2026), la consultation reste ouverte. Outil Lex Koller Check →
L'initiative a été clairement rejetée avec 78,3 % de non. Schwyz et Obwald restent des cantons sans impôt sur les successions et les donations – un avantage locatif pertinent pour la succession patrimoniale. La sécurité de planification pour la perspective semestrielle est établie. Simulateur droits de succession →
4'557 contribuables génèrent CHF 821 millions d'impôts (données complètes les plus récentes, base 2018). La base d'imposition minimale fédérale est de CHF 434'700 en 2026. Particulièrement attractifs : les cantons VS, TI, GR. Supprimée dans ZH, SH, AR, BL, BS. Calculateur →
Le marché off-market suisse reste robuste – mais le terme « marché » est une simplification. Ce que nous observons est une mosaïque : Saint-Moritz comme leader mondial des prix, le Tessin à contre-courant, la Pfnüselküste en progression, la réglementation comme nouvel axe de différenciation.
Prochaine calibration complète : Rapport annuel 2027 (T1 2027) avec mise à jour complète du BOMPI annuel et données de transactions 2026.
Beherzig Realty AG assure la médiation discrète dans le segment premium suisse depuis 2010. Notre base de données de transactions est le fondement du BOMPI et du présent rapport.
Saint-Moritz est en tête avec CHF 52'000/m² en tant qu'emplacement résidentiel de luxe le plus cher au monde – devant Monaco et Aspen (Source : UBS Luxury Property Focus 2026, données fin 2025).
La votation populaire du 28 septembre 2025 (57,7 % de Oui) a supprimé la valeur locative – effective environ 2029. En contrepartie, la déduction des intérêts hypothécaires est largement supprimée. Les cantons de villégiature ont la possibilité d'instaurer un impôt cantonal sur les résidences secondaires – pertinent pour les propriétaires à Verbier, Crans-Montana ou Saint-Moritz.
Depuis le 15 avril 2026, une consultation sur le renforcement de la Lex Koller est en cours. Les ressortissants d'États tiers auraient besoin d'autorisations même pour les résidences principales ; l'acquisition de logements de vacances serait plus restrictive. À la date de clôture de la rédaction (juillet 2026), la procédure de consultation est encore ouverte – nous rendrons compte définitivement dans le Rapport Annuel 2027.
Au niveau des prix offerts, oui : Kilchberg (rive gauche du lac de Zurich, Pfnüselküste) est cotée à environ CHF 35'000/m², Küsnacht (Goldküste) à environ CHF 30'000/m² (prix d'offre selon E&V et portails, H1 2026). Ce découplage au sein du segment du lac de Zurich est l'un des glissements les plus marquants du semestre.
Vous recevez le rapport de mi-année complet en PDF et, optionnellement, une évaluation de 20 minutes pour votre profil de recherche spécifique – discrète et sans engagement.
Vous recevrez le rapport par e-mail sous peu. Pour un entretien personnel, contactez-nous au +41 41 710 70 88.
BOMPI : Données propriétaires de Beherzig Realty AG basées sur n≈180+ transactions accompagnées depuis 2024. Mesure la prime de prix médiane par rapport à des biens comparables commercialisés publiquement dans le même micro-emplacement, normalisée par surface et niveau de finition. Le BOMPI se réfère exclusivement au portefeuille de transactions Beherzig (segment premium) et ne prétend pas être représentatif du marché global.
Valeurs CHF/m² micro-emplacements luxe : Toutes les valeurs CHF/m² pour les micro-emplacements premium (Saint-Moritz, Gstaad, Verbier, Cologny, Küsnacht) proviennent de l'UBS Luxury Property Focus 2026 et se réfèrent aux données de transactions fin 2025. Kilchberg, Walchwil, Zermatt, Lugano, Crans-Montana : prix d'offre des analyses de portails H1 2026 et données E&V ; explicitement étiquetés « offre » ou « médiane offre ».
Données macro : Julius Baer Q2 2026 Macro Report (« As of April 2026 »), citant SNB, SECO, Wüest Partner, OFS. OFS IMPI T1 2026 (+4,7 % en glissement annuel). Prévision Wüest 2026 : Wüest Partner Immo-Monitoring.
Réglementation : admin.ch (résultats votations, consultation Lex Koller), DFF, DFJP ; rapports médias SRF/NZZ/swissinfo.
Données au : T2 2026 (clôture de la rédaction juillet 2026). Prochaine mise à jour : Rapport annuel 2027 (T1 2027).