Un bien immobilier hérité est souvent l'actif le plus précieux de la succession — et le plus complexe. Entre l'impôt sur les successions, le droit d'usufruit et l'hoirie (Erbengemeinschaft), les pièges sont nombreux. Ce guide explique vos options et vos obligations fiscales.
Impôt sur les successions applicable aux biens immobiliers
En Suisse, l'impôt sur les successions relève des cantons — et les écarts sont considérables :
| Héritier | La plupart des cantons | Particularités |
|---|---|---|
| Conjoint | Exonéré | Exonéré dans tous les cantons |
| Enfants (descendants directs) | Exonérés dans la plupart des cantons | Exceptions : VD, NE, LU (taux réduits) |
| Frères et sœurs | 5-20 % | Fortement dépendant du canton |
| Non-parents | 20-50 % | Concubins sans mariage : souvent imposés comme des tiers |
Important : c'est la valeur fiscale du bien (et non la valeur vénale) qui fait foi — et celle-ci est souvent inférieure de 20 à 40 % à la valeur vénale.
Les 5 options après l'ouverture de la succession
Option 1 : Occuper le bien soi-même
- La valeur locative (Eigenmietwert) s'ajoute au revenu imposable
- Les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien sont déductibles
- Pas d'impôt sur les gains immobiliers (pas de vente)
- Les cohéritiers doivent être désintéressés (rachat de parts)
Option 2 : Louer
- Les revenus locatifs sont imposables
- Frais d'entretien, intérêts hypothécaires et frais de gestion déductibles
- Vérifier le rendement (→ Calculateur de rendement)
- Tenir compte de la charge de gestion
Option 3 : Vendre
- Impôt sur les gains immobiliers dû — la durée de possession du défunt est prise en compte
- Les coûts d'investissement du défunt peuvent être déduits
- Vente off-market recommandée pour la discrétion (→ Vendre en toute discrétion)
Option 4 : Transférer aux cohéritiers
- Attribution interne lors du partage successoral
- Pas de droits de mutation (partage relevant du droit successoral)
- L'évaluation doit être équitable pour tous les cohéritiers
Option 5 : Constituer un droit d'usufruit
- Le conjoint survivant utilise le bien, les enfants en sont propriétaires
- L'usufruitier supporte les frais d'entretien
- La valeur locative est imputée à l'usufruitier
- La vente n'est possible qu'avec l'accord de toutes les parties
Hoirie : lorsque plusieurs personnes héritent
Lorsque plusieurs personnes héritent d'un bien immobilier, elles forment une hoirie (Erbengemeinschaft). Celle-ci ne peut agir qu'à l'unanimité — une source fréquente de conflits :
- Chaque cohéritier peut demander le partage à tout moment (art. 604 CC)
- Un accord sur la valeur et l'attribution est nécessaire
- En cas de désaccord : le tribunal ordonne la vente
- Faire intervenir tôt un médiateur ou un expert neutre
Optimisation fiscale des biens immobiliers hérités
- Prise en compte de la durée de possession : pour l'impôt sur les gains immobiliers, c'est la durée de possession du défunt qui compte — plus elle est longue, moins l'impôt est élevé à la vente
- Documenter les rénovations : les investissements à plus-value réalisés par le défunt peuvent être déduits comme coûts d'investissement lors de la vente
- Valeur fiscale vs valeur vénale : l'impôt sur les successions se fonde sur la valeur fiscale, plus basse — un avantage
- Échelonnement : répartir fiscalement les rénovations réalisées après la succession sur plusieurs années
Un bien immobilier hérité — et maintenant ?
Nous vous conseillons avec discrétion et de manière personnelle sur vos options — évaluation, vente ou location.
Demander un conseil→ Guide détaillé : Vendre un bien immobilier issu d'une succession : 7 étapes
→ Calculateur fiscal : Calculer l'impôt sur les gains immobiliers
État avril 2026. Ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal — consultez un spécialiste du droit des successions.