1'900 persone cercano ogni mese "sostenibilità ipoteca Svizzera". La domanda centrale nell'acquisto di una casa: posso permettermelo? In Svizzera esistono regole chiare — definite dalla FINMA. Questa guida spiega il calcolo passo dopo passo.
Calcolare subito
Il nostro calcolatore di sostenibilità gratuito vi mostra il vostro prezzo d'acquisto massimo in 30 secondi.
Al calcolatore di sostenibilità →La regola svizzera della sostenibilità
In Svizzera vale il principio: l'onere abitativo annuo può ammontare al massimo al 33% del reddito lordo. Il calcolo non viene effettuato con il tasso di interesse attuale, bensì con un tasso di interesse figurativo del 5% — un margine di sicurezza prescritto dalla FINMA.
Le tre componenti di costo
- Tasso ipotecario figurativo: il 5% sull'intera ipoteca (non il tasso di mercato attuale!)
- Ammortamento della 2ª ipoteca: 1% all'anno (oppure rimborso entro 15 anni fino al 65%)
- Spese accessorie: 1% del prezzo d'acquisto all'anno (manutenzione, assicurazione, riparazioni)
Esempio di calcolo
Prezzo d'acquisto: CHF 1'500'000
Capitale proprio: CHF 300'000 (20%)
Ipoteca: CHF 1'200'000
Tasso figurativo (5%): CHF 60'000/anno
Ammortamento (1% sulla 2ª ip.): CHF 2'250/anno
Spese accessorie (1%): CHF 15'000/anno
Totale: CHF 77'250/anno = CHF 6'437/mese
Reddito necessario (33%): CHF 234'091 lordi/anno
Capitale proprio: la regola del 20%
Almeno il 20% del prezzo d'acquisto deve essere apportato come capitale proprio. Di questo, un massimo del 10% può provenire dalla cassa pensioni (2° pilastro). Il restante 10% deve provenire da mezzi "propri": risparmi, pilastro 3a, anticipo ereditario, donazione.
Tasso attuale vs. tasso figurativo
Il tasso ipotecario attuale si aggira intorno all'1,5-2,1% (situazione aprile 2026). Le banche calcolano però con il 5% — quasi il triplo. Perché? Protezione da un aumento dei tassi. Se i tassi salissero al 5%, l'ipoteca dovrebbe restare comunque sostenibile.
Consiglio pratico: alcune banche non calcolano più con il 5% per i clienti oltre i 55 anni, bensì con il tasso effettivo + un supplemento. Chiedete informazioni.
5 modi per migliorare la sostenibilità
- Più capitale proprio: ogni franco aggiuntivo riduce l'ipoteca e quindi l'onere figurativo.
- Secondo reddito: il reddito del partner viene conteggiato (purché dimostrabile).
- Oggetto più conveniente: CHF 100'000 in meno sul prezzo d'acquisto risparmiano ~CHF 7'000 di onere annuo.
- Ridurre i debiti: leasing e crediti vengono detratti nel calcolo.
- Oggetto da ristrutturare: acquistare a un prezzo inferiore, ristrutturare in seguito (possibile aumento dell'ipoteca).
Domande frequenti
Cosa significa "tasso di interesse figurativo"?
Il tasso di interesse figurativo (attualmente il 5%) è un tasso teorico che le banche utilizzano per il calcolo della sostenibilità. Deve garantire che possiate onorare l'ipoteca anche in caso di aumento dei tassi. Il tasso ipotecario effettivo è nettamente più basso.
Posso permettermi un immobile anche con meno del 20% di capitale proprio?
Di norma no, per gli immobili abitativi. Eccezioni: ipoteche di ristrutturazione (fino al 90% di anticipo) oppure se sono disponibili garanzie aggiuntive (ad es. altri immobili). Parlatene con la vostra banca.
Un bonus viene conteggiato nel reddito?
I bonus regolari (dimostrabili per almeno 3 anni) vengono per lo più conteggiati al 50-80%. I bonus una tantum o le remunerazioni variabili meno. Le banche distinguono tra reddito garantito e reddito variabile.
Il calcolo si basa sulle direttive FINMA, situazione aprile 2026. Le condizioni bancarie individuali possono differire.