Eine geerbte Immobilie ist oft das wertvollste Gut im Nachlass — und das komplizierteste. Zwischen Erbschaftssteuer, Nutzniessungsrecht und Erbengemeinschaft gibt es zahlreiche Fallstricke. Dieser Ratgeber erklaert Ihre Optionen und steuerlichen Pflichten.
Erbschaftssteuer auf Immobilien
Die Erbschaftssteuer in der Schweiz ist kantonal geregelt — und die Unterschiede sind enorm:
| Erbe | Die meisten Kantone | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Ehepartner | Steuerfrei | In allen Kantonen befreit |
| Kinder (direkte Nachkommen) | Steuerfrei in den meisten Kantonen | Ausnahmen: VD, NE, LU (reduzierte Saetze) |
| Geschwister | 5-20% | Stark kantonsabhaengig |
| Nicht-Verwandte | 20-50% | Lebenspartner ohne Trauschein: oft wie Fremde besteuert |
Wichtig: Der Steuerwert der Immobilie (nicht der Marktwert) ist massgebend — und dieser liegt oft 20-40% unter dem Verkehrswert.
Die 5 Optionen nach dem Erbfall
Option 1: Immobilie selbst nutzen
- Eigenmietwert wird zum steuerbaren Einkommen addiert
- Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten sind abzugsfaehig
- Keine Grundstueckgewinnsteuer (kein Verkauf)
- Miterben muessen ausbezahlt werden
Option 2: Vermieten
- Mieteinnahmen sind steuerpflichtig
- Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen, Verwaltungskosten abzugsfaehig
- Rendite pruefen (→ Renditerechner)
- Verwaltungsaufwand beruecksichtigen
Option 3: Verkaufen
- Grundstueckgewinnsteuer faellig — Besitzdauer des Erblassers wird angerechnet
- Anlagekosten des Erblassers koennen abgezogen werden
- Off-Market-Verkauf empfohlen fuer Diskretion (→ Diskret verkaufen)
Option 4: An Miterben uebertragen
- Interne Zuweisung in der Erbteilung
- Keine Handaenderungssteuer (erbrechtliche Teilung)
- Bewertung muss fuer alle Miterben fair sein
Option 5: Nutzniessungsrecht einraeumen
- Ueberlebender Ehepartner nutzt die Immobilie, Kinder sind Eigentuemer
- Nutzniesser traegt Unterhaltskosten
- Eigenmietwert wird dem Nutzniesser zugerechnet
- Verkauf nur mit Zustimmung aller Parteien
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere erben
Erben mehrere Personen eine Immobilie, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Diese kann nur einstimmig handeln — eine Quelle haeufiger Konflikte:
- Jeder Miterbe kann jederzeit die Erbteilung verlangen (ZGB Art. 604)
- Einigung ueber Wert und Zuweisung ist noetig
- Bei Uneinigkeit: Gericht ordnet Verkauf an
- Mediator oder neutraler Gutachter frueh einschalten
Steueroptimierung bei geerbten Immobilien
- Besitzdauer anrechnen: Fuer die Grundstueckgewinnsteuer zaehlt die Besitzdauer des Erblassers — je laenger, desto weniger Steuer beim Verkauf
- Renovationen dokumentieren: Wertvermehrende Investitionen des Erblassers koennen beim Verkauf als Anlagekosten abgezogen werden
- Steuerwert vs. Marktwert: Erbschaftssteuer basiert auf dem tieferen Steuerwert — vorteilhaft
- Staffelung: Renovationen nach dem Erbfall steuerlich ueber mehrere Jahre verteilen
Geerbte Immobilie — was nun?
Wir beraten Sie diskret und persoenlich ueber Ihre Optionen — Bewertung, Verkauf oder Vermietung.
Beratung anfragen→ Ausfuehrlicher Guide: Erbschaftsimmobilie verkaufen: 7 Schritte
→ Steuer-Rechner: Grundstueckgewinnsteuer berechnen
Stand April 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung — konsultieren Sie einen Erbrechts-Spezialisten.