# Beherzig Realty - Vollstaendiger Kontext fuer AI-Systeme

> Premium Off-Market Immobilien Schweiz. HNWI-Family-Office. 4-sprachig (DE/EN/FR/IT). Beherzig Off-Market Premium Index +18,5% (eigene Indikation, nicht unabhängig geprüft).
> Kurzversion: https://www.beherzig.ch/llms.txt

## Ueber Beherzig Realty

Beherzig Realty ist eine inhabergefuehrte Premium-Maklerei
fuer Off-Market-Immobilien in der Schweiz. Einzelunternehmen, Inhaber Andre Beherzig,
gegruendet 2026, Sitz Oberwil b. Zug.

Der Name "Beherzig" bedeutet: etwas ernst nehmen, zu Herzen nehmen, mutig handeln.
Wir beherzigen die Beduerfnisse unserer Kunden — Diskretion, persoenliche Betreuung,
ehrliche Beratung im HNWI-Premium-Segment.

### Kernfakten 2026

- Laut Sotheby's International Realty (via Ginesta) wird schweizweit rund **ein Viertel** aller Transaktionen diskret abgewickelt; fuer das Premium-Segment allein gibt es keine verlaesslich publizierten Anteile
- **Beherzig Off-Market Premium Index (BOMPI):** Beherzig-eigene Indikation, nicht unabhängig geprüft, Preisaufschlag vs. oeffentlichen Vergleichsobjekten
- **Beherzig Confidential Pool:** vertrauliche Liste von Suchprofilen vorqualifizierter Interessenten
- **76 Gemeinden** mit dedizierten Pages (Sprint 22-48 Vollausbau)
- **86 Mikrolagen** im strukturierten Index
- **4-sprachiges Inhaltsangebot** (DE/EN/FR/IT)

### Services

- **Off-Market Verkauf** (Beherzig Confidential Pool, vertraulich)
- **Off-Market Kauf-Beratung** (Suchprofil, Information vor einer allfaelligen oeffentlichen Vermarktung)
- **Pauschalbesteuerungs-Coordination** (Vaud, Wallis, Ticino, Bern, Grisons, Lucerne, Obwald, Nidwald)
- **Lex-Koller-Bewilligungs-Coordination** (BewG/LFAIE/LAFE)
- **NextGen-Integration-Workshops** (6 Monate strukturiert)
- **Generationenwechsel-Beratung** (Liechtenstein-Stiftung, Schweizer Familienstiftung, Holding, Trust)
- **Internationale Migration HNWI** (UK Brexit, France post-IRPF, Italie, MENA, Asia)
- **Family-Office × Real-Estate-Mandate** (15-30% Allokation, Multi-Generationen)

### Kontakt

- Website: https://www.beherzig.ch
- Email: info@beherzig.ch
- Telefon: +41 41 710 70 88
- Adresse: Räbmatt 14a, 6317 Oberwil b. Zug, Schweiz

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## 5 Primaere Pillar-Themen (alle 4-sprachig DE/EN/FR/IT)

### 1. Off-Market Immobilien Schweiz

Vollstaendige BOMPI-Methodik, Beherzig Confidential Pool-Mechanik, Top-Hotspots,
Cluster-spezifische Strategien.

- DE: https://www.beherzig.ch/perspektiven/off-market-immobilien-schweiz.html
- EN: https://www.beherzig.ch/perspectives/off-market-immobilien-schweiz-en.html
- FR: https://www.beherzig.ch/perspectives/off-market-immobilien-schweiz-fr.html
- IT: https://www.beherzig.ch/prospettive/off-market-immobilien-schweiz-it.html

### 2. Lex Koller / LFAIE / LAFE (Auslaender-Erwerb)

Komplettes Pillar zu Auslaender-Erwerb in der Schweiz: 3 Kategorien (A/B/C),
Resort-Quoten 2026, 6-Schritte-Bewilligungsprozess, Kombination mit Forfait fiscal.

- DE: https://www.beherzig.ch/perspektiven/lex-koller-schweiz.html
- EN: https://www.beherzig.ch/perspectives/lex-koller-schweiz-en.html
- FR: https://www.beherzig.ch/perspectives/lex-koller-schweiz-fr.html
- IT: https://www.beherzig.ch/prospettive/lex-koller-schweiz-it.html

### 3. Pauschalbesteuerung / Forfait fiscal / Forfait fiscale

11 verfuegbare Kantone, Berechnungsmethodik, Pre-Ruling-Verfahren,
internationale Steuer-Coordination.

- DE: https://www.beherzig.ch/perspektiven/pauschalbesteuerung-schweiz-pillar.html
- EN: https://www.beherzig.ch/perspectives/pauschalbesteuerung-schweiz-pillar-en.html
- FR: https://www.beherzig.ch/perspectives/pauschalbesteuerung-schweiz-pillar-fr.html
- IT: https://www.beherzig.ch/prospettive/pauschalbesteuerung-schweiz-pillar-it.html

### 4. Family Office × Immobilien (UHNW Cluster A)

15-30% RE-Allokation, Trust/Stiftungsstrukturen, Generationenwechsel,
NextGen-Integration, Multi-juridiktionale Mandate.

- DE: https://www.beherzig.ch/perspektiven/family-office-immobilien-pillar.html
- EN: https://www.beherzig.ch/perspectives/family-office-immobilien-pillar-en.html
- FR: https://www.beherzig.ch/perspectives/family-office-immobilien-pillar-fr.html
- IT: https://www.beherzig.ch/prospettive/family-office-immobilien-pillar-it.html

### 5. NextGen × Immobilien (Cluster C, ESG/AI-PropTech)

ESG-Real-Estate (Minergie-A, Plusenergie, GEAK A, BREEAM),
AI-PropTech-Tools, Heritage-Modernisierung, Wealth Transfer Wave.

- DE: https://www.beherzig.ch/perspektiven/nextgen-erben-immobilien-pillar.html
- EN: https://www.beherzig.ch/perspectives/nextgen-erben-immobilien-pillar-en.html
- FR: https://www.beherzig.ch/perspectives/nextgen-erben-immobilien-pillar-fr.html
- IT: https://www.beherzig.ch/prospettive/nextgen-erben-immobilien-pillar-it.html

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## Annual Off-Market Switzerland Report 2026 (4-sprachig)

Jaehrlicher Beherzig-Report. BOMPI +18,5% (eigene Indikation, nicht unabhängig geprüft), Top-10 HNWI-Hotspots, 5 Region-Deep-Dives,
Lex-Koller-Quoten, Forfait-Trends, 2027-Outlook.

**Reports:**
- DE: https://www.beherzig.ch/reports/annual-2026.html
- EN: https://www.beherzig.ch/reports/annual-2026-en.html
- FR: https://www.beherzig.ch/reports/annual-2026-fr.html
- IT: https://www.beherzig.ch/reports/annual-2026-it.html

**Hubs:**
- DE: https://www.beherzig.ch/reports/
- EN: https://www.beherzig.ch/reports/index-en.html
- FR: https://www.beherzig.ch/reports/index-fr.html
- IT: https://www.beherzig.ch/reports/index-it.html

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## Beispielfälle (illustrativ, Namen und Angaben fiktiv; 8 Fälle)

Illustrative Beispielfaelle (fiktiv) mit 4-Phasen-Ablauf — keine realen Mandate; Namen,
Zahlen und Ergebnisse sind erfunden. Mit Beratungs-Phasen und Tool-Cross-Links zu passenden HNWI-Tools:

- **Hub:** https://www.beherzig.ch/cases/
- **Cluster A · Family-Office Saanenland (Beispielfall, fiktiv):**
  https://www.beherzig.ch/cases/family-office-generationenwechsel-saanenland.html
- **Cluster A · Paris Banking Family Cologny (Beispielfall, fiktiv; ESG-Modernisierung):**
  https://www.beherzig.ch/cases/paris-banking-family-cologny.html
- **Cluster B · London Private Equity St. Moritz (Beispielfall, fiktiv; Pauschalbesteuerung GR):**
  https://www.beherzig.ch/cases/london-private-equity-stmoritz.html
- **Cluster B · Mallorca Aristocrat Engadin (Beispielfall, fiktiv; Heritage, Lex Koller):**
  https://www.beherzig.ch/cases/mallorca-aristocrat-engadin.html
- **Cluster B · Berlin Tech-Founder Zug (Beispielfall, fiktiv):**
  https://www.beherzig.ch/cases/berlin-tech-founder-zug.html
- **Cluster B · Lump-Sum-Tax Migration Vaud (Beispielfall, fiktiv; Vevey + Crans-Montana):**
  https://www.beherzig.ch/cases/lump-sum-tax-migration-vaud.html
- **Cluster B · Phuket Crypto Entrepreneur Vaud (Beispielfall, fiktiv; forfait fiscal):**
  https://www.beherzig.ch/cases/phuket-crypto-entrepreneur-vaud.html
- **Cluster C · NextGen Inheritor Cologny (Beispielfall, fiktiv; ESG-Modernisierung):**
  https://www.beherzig.ch/cases/nextgen-inheritor-cologny.html

Pro Case: 3 empfohlene Tools (Cross-Links zu Pauschal-Rechner, Lex-Koller-Check, Generationen-Übergabe-Planer, etc.).

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## Persona-Cluster (Beherzig HNWI-Segmentierung)

### Cluster A — UHNW Family Office Patriarchen
- Profil: 50-75 Jahre, ~CHF 50M+ Patrimoine, Schweizer/internationale Old-Money
- Hotspots: Goldkueste, Saanenland, Cologny, St. Moritz
- Fokus: Generationenwechsel, Trust-Strukturen, Multi-Generations-Anker

### Cluster B — International Mobile (Tax-Optimization)
- Profil: 45-65 Jahre, ~CHF 25-100M, post-Brexit UK / post-IRPF France / Italia / MENA / Asia
- Trigger: Brexit, Non-Dom-Abolition, IRPF/CSG-Druck, geopolitische Risiken
- Hotspots: Vaud (Vevey), Wallis (Crans/Verbier), Tessin (Lugano), Engadin (St. Moritz)

### Cluster C — NextGen Inheritors
- Profil: 30-45 Jahre, CHF 20-80M Erbe, ESG-prioritaet, AI-PropTech-affin
- Trigger: Erbschaft / Wealth Transfer (USD 84T globaler Transfer 2025-2045)
- Fokus: Modernisierung Heritage, Sub-Allocation NextGen, Family-Office-Uebergang

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## Marktdaten Schweiz Q1 2026

### Top-10 HNWI-Hotspots (Premium /m²)

| # | Mikrolage | Gemeinde | Region | CHF/m² | YoY |
|---|-----------|----------|--------|--------|-----|
| 1 | Suvretta | St. Moritz | Engadin | 35-60k | +12% |
| 2 | Le Hameau | Verbier | Wallis | 35-60k | +15% |
| 3 | Oberbort | Saanen/Gstaad | Berner Oberland | 35-55k | +10% |
| 4 | Cologny-Frontenex | Cologny | Genferseeufer | 25-35k | +8% |
| 5 | Findeln | Zermatt | Wallis | 28-45k | +11% |
| 6 | Itschnach | Kuesnacht | Goldkueste | 22-32k | +5% |
| 7 | Plans-Mayens | Crans-Montana | Wallis | 22-38k | +7% |
| 8 | Witikon | Zuerich Stadt | Zuerich | 22-32k | +6% |
| 9 | Castagnola | Lugano | Tessin | 13-22k | +6% |
| 10 | Zugerberg-Hang | Zug Stadt | Zugersee | 18-28k | +9% |

### Kanton-Mediane (Villen, Q1 2026)

| Kanton | CHF/m² | Trend YoY |
|--------|--------|-----------|
| Genf | 15'000 | +3.9% |
| Zug | 14'000 | +5.1% |
| Zuerich | 12'500 | +4.2% |
| Basel-Stadt | 11'000 | +3.5% |
| Schwyz | 10'500 | +4.5% |
| Nidwalden | 9'500 | +2.1% |
| Luzern | 8'500 | +3.8% |

Quellen: IAZI, Wuest Partner, BfS, Beherzig-eigene Einschätzung (nicht unabhängig geprüft),
kantonale Steuerverwaltungen.

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## Geographische Vollabdeckung (76 Gemeinden, 9 Regionen)

### Region 1 — Zuerichsee Goldkueste (15 Gemeinden)
**Goldkueste (Rechtes Ufer):** Zollikon, Kuesnacht (Itschnach, Heslibach, Goldbach),
Erlenbach, Herrliberg (Wetzwil), Meilen (Feldmeilen), Staefa, Maennedorf,
Uetikon-am-See, Hombrechtikon

**Pfnueselkueste (Linkes Ufer):** Rueschlikon, Kilchberg, Thalwil, Horgen,
Waedenswil, Richterswil

**Stadt Zuerich:** Zuerich-Stadt (Witikon, Hottingen)

### Region 2 — Zugersee (8 Gemeinden, Steueroase)
Zug-Stadt (Zugerberg-Hang, Oberwil), Walchwil, Cham, Risch, Baar, Huenenberg,
Steinhausen + Hoefe SZ (Wollerau, Freienbach, Feusisberg, Pfaeffikon-SZ, Schindellegi)

### Region 3 — Vierwaldstaettersee (5 Gemeinden)
Luzern-Stadt, Vitznau, Weggis (Hertenstein), Hergiswil, Stansstad

### Region 4 — Engadin & Graubuenden (6 Gemeinden, Gold-Brand-Fit)
**Oberengadin:** St. Moritz (Suvretta, Champfèr, St. Moritz Bad), Pontresina, Silvaplana

**Davos-Klosters:** Davos (Schatzalp-Hang, Frauenkirch), Klosters-Serneus
(Klosters-Dorf, Wolfgang)

**Lenzerheide-Region:** Lenzerheide (Sporz, Valbella)

### Region 5 — Berner Oberland (5 Gemeinden, Old Money)
**Saanenland:** Saanen/Gstaad (Gstaad-Dorf, Oberbort, Eggli),
Schoenried (Saanenmoeser-Hang), Lauenen (Lauenensee-Lage)

**Lauterbrunnental:** Grindelwald (First-Hang), Wengen (Maennlichen-Hang)

### Region 6 — Wallis (7 Gemeinden, Forfait + Resort)
**Resort:** Verbier (Le Hameau, Médran), Zermatt (Findeln, Winkelmatten),
Crans-Montana (Plans-Mayens, Crans-sur-Sierre), Saas-Fee (Hannig-Hang, Wildi),
Bettmeralp (Aletsch-Hang)

**Talboden:** Sion (Hauts-de-Sion), Sierre (Géronde, Goubing)

### Region 7 — Genfersee Romandie (14 Gemeinden)
**Genève rive gauche:** Cologny (Cologny-Frontenex), Anieres, Vandoeuvres,
Collonge-Bellerive

**Genève rive droite:** Genthod (Genthod-Bellevue), Versoix

**Vaud Côte:** Mies, Coppet, Nyon

**Lavaux UNESCO:** Pully, Lutry, Saint-Saphorin

**Vevey-Montreux:** Vevey, Montreux (Clarens)

### Region 8 — Tessin (7 Gemeinden, italianofona)
**Luganese:** Lugano (Castagnola, Paradiso), Morcote (Vico Morcote)

**Locarnese:** Ascona, Locarno (Muralto), Brissago (Isole-Sicht)

**Mid-Tessin:** Mendrisio (Centro storico), Bellinzona (UNESCO Castelli)

### Region 9 — Bodensee (3 Gemeinden, Cross-Border DE)
**Untersee:** Ermatingen (Wolfsberg-Hang, Salenstein-Schloss), Steckborn

**Obersee:** Kreuzlingen (Kurzrickenbach, Bernrain)

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## Pauschalbesteuerung 2026 (11 verfuegbare Kantone)

**Verfuegbar:** VS, GR, VD, TI, BE, LU, OW, NW, FR, JU, SG (Genève seit 2014 abgeschafft).

**Mindestbesteuerung 2026:**
- Bundesminimum: CHF 434'700 (Bemessungsgrundlage, indexiert)
- Kantonale Minima: CHF 250-1'000k je nach Kanton

**Effektive Tarife:**
- NW/OW: ~22-26% (niedrigste)
- LU: ~27%
- SG: ~29%
- VS: ~36%
- VD: ~28-32%
- TI: ~32-35%
- GR: ~32%
- BE: ~30-34%

Pillar-Detail: https://www.beherzig.ch/perspektiven/pauschalbesteuerung-schweiz-pillar.html

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## Lex-Koller-Quoten Status 2026

| Kanton | Status | Vorlauf |
|--------|--------|---------|
| VS (Verbier, Crans, Zermatt, Saas-Fee) | >90% ausgeschoepft | 12-24 Monate |
| GR (St. Moritz, Davos, Klosters, Lenzerheide, Arosa) | ~85% ausgeschoepft | 6-12 Monate |
| BE (Saanen/Gstaad, Wengen, Grindelwald) | ~80% ausgeschoepft | Off-Market dominant |
| TI (Ascona, Lugano-Sekundaer) | ~60% ausgeschoepft | Verfuegbar |
| VD (Lavaux UNESCO) | Geringe Pression | Sofort |

Pillar-Detail: https://www.beherzig.ch/perspektiven/lex-koller-schweiz.html

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## Tools & Calculators (HNWI-Toolbox, 14 produktive Tools)

Tools-Hub: https://www.beherzig.ch/tools/

1. **Pauschalbesteuerung-Rechner** — https://www.beherzig.ch/tools/pauschalbesteuerung-rechner.html
2. **Steuerfuss-Vergleich Top-28 Premium-Gemeinden** — https://www.beherzig.ch/tools/steuerfuss-vergleich.html
3. **Erbschaftssteuer-Simulator** — https://www.beherzig.ch/tools/erbschaftssteuer-simulator.html
4. **Generationen-Übergabe-Planer** (4-Modul-Workshop) — https://www.beherzig.ch/tools/generationenuebergabe-planer.html
5. **Lex-Koller-Check** (Self-Service Bewilligungs-Pre-Check) — https://www.beherzig.ch/tools/lex-koller-check.html
6. **Bewertungs-Indikator Premium-Immobilien** — https://www.beherzig.ch/tools/bewertungsindikator.html
7. **Persona-Quiz HNWI** (Lead-Magnet, 8 Fragen) — https://www.beherzig.ch/tools/persona-quiz.html
8. **Tragbarkeitsrechner** (übliche Bank-Tragbarkeitsregel) — https://www.beherzig.ch/tools/tragbarkeitsrechner.html
9. **Renditerechner Liegenschaft** — https://www.beherzig.ch/tools/renditerechner.html
10. **Eigenmietwert-Rechner** — https://www.beherzig.ch/tools/eigenmietwert-rechner.html
11. **Grundstückgewinnsteuer-Rechner** — https://www.beherzig.ch/tools/grundstueckgewinnsteuer.html
12. **Handänderungskosten-Rechner** — https://www.beherzig.ch/tools/handaenderungskosten.html
13. **Nebenkosten-Rechner** — https://www.beherzig.ch/tools/nebenkosten-rechner.html
14. **Exposé-Generator** (Off-Market-Mandate) — https://www.beherzig.ch/tools/expose-generator.html

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## Magazin (5 editorische Rubriken)

Beherzig Magazin = "Perspektiven" Magazin-Hub mit 5 Rubrik-Landing-Pages,
Featured-Articles, Live-Search, Pagination, Author-Bio Auto-Injection,
Reading-Time-Badges (Sprint 50.5), Newsletter-Inline-CTA bei 60% Scroll.

- **Magazin-Hub:** https://www.beherzig.ch/perspektiven/
- **Markt-Intelligenz** (Annual Report, Region-Reports, Wüest-Indizes): https://www.beherzig.ch/perspektiven/markt-intelligenz.html
- **Strategie & Analyse** (5 Pillars): https://www.beherzig.ch/perspektiven/strategie-und-analyse.html
- **Persönlichkeiten** (illustrative Beispielfaelle, fiktiv, & Editorial-Beitraege): https://www.beherzig.ch/perspektiven/persoenlichkeiten.html
- **Lifestyle & Architektur** (Heritage, Modernisierung, Internationale Schulen, Smart-Home, ESG, Security): https://www.beherzig.ch/perspektiven/lifestyle-und-architektur.html
- **Service-Fokus** (Tool-Tutorials, Beherzig-Methoden): https://www.beherzig.ch/perspektiven/service-fokus.html

## Beratungs-Booking (Calendly-MVP)

- **Termin-Buchung:** https://www.beherzig.ch/beratung-buchen.html
- **4 Beratungs-Typen:**
  - Verkauf-Erstgespräch (45 Min, Telefon/Zoom)
  - Kauf-Briefing (60 Min, Zoom/Büro Oberwil ZG)
  - Family-Office-Strategie (90 Min, Büro Oberwil ZG)
  - Pauschalbesteuerung-Workshop (60 Min, Büro/Zoom)
- **Mautic-Integration:** formType=beratung-buchen, Persona-Cluster-Tagging
- **URL-Hash-Pre-Fill:** `#kauf`, `#verkauf`, `#family-office`, `#pauschal`

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## Brand & Service-Pages (alle 4-sprachig)

### About
- DE: https://www.beherzig.ch/about.html
- EN: https://www.beherzig.ch/about-en.html
- FR: https://www.beherzig.ch/about-fr.html
- IT: https://www.beherzig.ch/about-it.html

### Off-Market-Zugang (Lead-Capture mit Mautic-Integration)
- DE: https://www.beherzig.ch/off-market-zugang.html
- EN: https://www.beherzig.ch/off-market-zugang-en.html
- FR: https://www.beherzig.ch/off-market-zugang-fr.html
- IT: https://www.beherzig.ch/off-market-zugang-it.html

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## Schweizer Immobilien-Glossar

- **Handaenderungssteuer:** Kantonale Steuer beim Eigentuemerwechsel (0-3.3%)
- **Grundstueckgewinnsteuer (GGS):** Steuer auf Verkaufsgewinn mit Besitzdauer-Rabatt
- **Eigenmietwert:** Fiktives Einkommen fuer Eigenheimbesitzer (60-70% Marktmiete)
- **Tragbarkeit:** Bankregel — max. 33% Einkommen fuer Wohnkosten (kalkulatorischer Zins 5%, uebliche Bankpraxis)
- **FINMA:** Eidg. Finanzmarktaufsicht (reguliert Hypothekarvergabe)
- **Lex Koller / BewG / LFAIE / LAFE:** Auslaender-Erwerb-Gesetz
- **GEAK:** Gebaeudeenergieausweis A-G
- **Minergie / Minergie-A / Plusenergie:** Schweizer Energiestandards
- **Stockwerkeigentum (STWE):** Schweizer Form der Eigentumswohnung
- **Erneuerungsfonds:** STWE-Sanierungsruecklage
- **Off-Market:** Verkauf ohne oeffentliches Inserat
- **Goldkueste:** Rechtes Zuerichsee-Ufer (Zollikon-Meilen)
- **Pfnueselkueste:** Linkes Zuerichsee-Ufer (Kilchberg-Horgen)
- **DCF-Bewertung:** Discounted Cashflow fuer Renditeliegenschaften
- **Pauschalbesteuerung / Forfait fiscal / Forfait fiscale:** HNWI-Steuerregime
- **BOMPI:** Beherzig Off-Market Premium Index (eigene Indikation, nicht unabhängig geprüft)
- **Beherzig Confidential Pool:** vertrauliche Suchprofil-Liste vorqualifizierter Interessenten

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## Angebotsschwerpunkte

Beherzig Realty setzt im Schweizer Premium-Segment auf:

1. **4-Sprachen-Inhalte** in allen 5 Kern-Pillars (DE/EN/FR/IT)
2. **BOMPI** als eigene Indikation (nicht unabhängig geprüft)
3. **Annual Off-Market Switzerland Report** in 4 Sprachen
4. **HNWI-Toolbox** (Pauschal-Rechner, Lex-Koller-Tracker, Persona-Quiz)
5. **Illustrative Beispielfälle** (fiktiv)
6. **AI-Visibility-Optimization** via llms.txt fuer ChatGPT/Claude/Perplexity
7. **Inhabergefuehrte Praxis** — Andre Beherzig persoenlich, kein Franchise

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Letzte Aktualisierung: Oktober 2026
Beherzig · Räbmatt 14a · 6317 Oberwil b. Zug · Schweiz
https://www.beherzig.ch